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行业透视 | 销售目标盘点: 积极的金茂,降速的新城

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究 2022-05-16


 导 读 

行业呈现总量见顶、政策推行房住不炒,叠加新冠疫情来袭,房企对于2020年销售目标设定更显谨慎。

  作者 / 沈晓玲、万任澄



1“稳”成为首要目标
房企销售目标增长率放缓至14.5%
行业增长停滞叠加突发疫情,房企2020年销售目标制定更为谨慎。根据国家统计局公布数据,2019年全国商品房销售面积17.16亿平方米,与去年基本持平,行业进入总量见顶、区域分化阶段。在此背景下,突发的新冠疫情又使得房企签约销售遭受较大冲击,根据克而瑞数据,百强房企一季度签约金额同比降幅达21%,相较于2019年,房企对于2020年销售目标制定更显谨慎保守。销售目标增长率放缓至14.5%,较去年同期下滑10个百分点。根据CRIC不完全统计,截至目前已有30家房企明确公布2020年销售目标,销售目标增长率由去年同期的24.5%进一步下滑至14.5%,降幅达10个百分点,“稳”成为房企2020年的首要目标。具体到增速分布上,30家房企中设定目标增长率超过20%的房企由去年同期的21家大幅下滑至11家,数量接近腰斩。目标增速介于0%-10%的房企则由去年的5家激增至10家,更有4家房企的销售目标增长率为负,反应了房企较为悲观的预期。余下的5家房目标增速则介于10%-20%间,即对规模增长设置一定目标,也为市场的不确定性预留空间。


2

房企预期普遍悲观
超七成房企下调销售目标增长率


与2019年相比,销售目标增长率出现下滑的房企达到22家,占比超过七成。部分房企如新城、远洋、富力、华润等,预期较为悲观,销售目标增长率下滑超过20个百分点。仅金茂、绿城、禹洲、龙湖等少数房企上调销售目标增长率,对未来保持乐观。金茂、绿城等展望积极,上调销售目标增长率。金茂方面,不仅连续两年完成年初制定的目标,并且在今年业绩发布会上表示,除了2020年实现2000亿的签约目标外,在2021及2022年依旧会保持强劲的增长动力,分别设定了2500亿、3000亿的签约目标,充分彰显的管理层的信心。凭借城市运营模式带来的差异化拿地优势以及有口皆碑的产品品质,金茂正在步入高速发展的快车道中。绿城在新任总裁张亚东上任后,积极调整业务模式,优化组织架构、提升人均效能、加快运营效率,对规模也提出了更高要求,近期企业拿地频频,一季度新增货值超600亿,位列克而瑞房企新增货值TOP100排行榜第三,仅次于华润及绿地,体现出公司对于规模增长的诉求。新城、远洋等对2020年的销售预期较为悲观,大幅下调销售目标增长率新城方面,今年预估可售货值仅为4000亿,因此将20年的合约销售目标有所下调,定在2500亿,目标增长率则由去年同期的50%大幅降至-7.4%,成为第一个家宣布负增长的房企。不过从企业公布的年报来看,企业净负债率降至16.4%,现金短债比超2倍,在手现金充裕、财务结构稳健,“稳”成为新城今年的主基调。远洋主要是由于土储集中分布在京津冀区域,而环京区域政策调控较严,且冬季由于雾霾、供暖等因素需停工停产,拖累项目施工速度,近年销售增速疲软,企业19年未完成销售目标,使得目标增长率出现大幅下滑。

3

九成房企完成2019年销售目标
部分房企今年压力犹存


30家房企中有27家完成了19年全年的销售目标,占比达到90%。少数房企如金科、世茂、中骏等,目标完成率超过110%,超额完成全年目标。多数房企的目标完成率介于100%-110%间,占比63.3%。

恒大、中骏预期去化率保守,且连续两年实现年初制定目标,目标完成压力较小以恒大为例,根据企业业绩发布会披露,2020年恒大的可售建面约为1.32亿平方米,以企业2019年的平均售价计算,可售货值为1.36万亿,意味着去化率达到48%即可完成6500亿的全年目标,而恒大近年整体的去化率保持在60%左右,48%的预期去化率远低于企业平均水准。此外,恒大2018、2019连续两年都成功兑现年初制定销售目标,管理层对于目标的制定较为合理。

富力去年目标完成率仅86.4%,今年目标完成依旧承压。2020年富力定下了1520亿的销售目标,结合企业业绩发布会披露的可售货值数据,去化率需达56%方可完成全年目标。然而企业去年的实际去化率仅为46%,在可售货值达到3000亿情况下,依旧未能完成全年1600亿元的销售目标,目标完成率仅为86.4%。目前一季度企业实现权益销售金额167.1亿,对应目标完成率仅为11%,全年目标完成依旧承压。

整体上看,新冠疫情的出现对地产行业产生了较大的影响,市场不确定性积聚,房企销售目标增速普遍下滑,预期较为悲观。但在下行的行情中,依旧有少数房企如金茂、中骏、龙湖等不仅连续两年完成既定的销售目标,对于今年的市场展望依然乐观,逆市上调目标增速,结合企业目前的可售货值及预期去化率,目标完成依然可期。

排版丨李玥瑶

  

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